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租赁仓库需要注意的6个事项

更新:2019-08-12 11:30

成都物流公司,成都货运公司,成都仓储,成都配送,成都翔腾物流有限公司:年前我们计划在厦门搞个大仓(有租仓或者托管的可以联系小编,打个广告),最近经常跟同事去找仓库,也带客户看我们储备的仓库,发现找仓库还是有很多知识点得先储备,不然就会显得很不专业(比如上次写的:小知识丨仓库租赁中的电费),都是客户问了,我们再去问房东,再回复给客户。

那么找仓库需要注意哪些内容呢?

一、仓库产权

只要找到仓库,我们基本上就会问房东是否有这些证件:土地证、建设规划许可证、房产证、消防备案、营业执照或个人身份证。如果有的话产权基本就过关了。关于产权实际上很多仓库是很难证件齐全的,以下是各种证件的组合,找仓库的时候可以进行对照:

1.已经建好的库房:                             

A类:具有《国有土地使用权证》《房屋产权证》

B类:没有产权证,须提供《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《消防竣工验收备案》、《建设工程竣工验收备案证明》,四者必不可少,否则有可能是违章建筑。

C类:有《集体土地使用权证-国家政策允许地点》《建设工程规划许可证》、《消防竣工验收备案》、《建设工程竣工验收备案证明》

D类:有《国有土地使用权证》《建设工程规划许可证》,无其他两证,但承诺时间内可办理

E类:有《国有土地使用权证》《建设工程规划许可证》,无法办理其他两证

F类:有《集体土地使用权证》《建设用地规划许可证》,

G类:有《国有土地使用权证》无《建设工程规划许可证》,但有相关批准建设公文的【临时建筑】

H类:有《国有土地使用权证》无《建设工程规划许可证》和相关批文

I类:集体土地为农业用地,无证

自A-I法律风险依次增加

 

2.未建好的库房土地:

A类:有《国有土地使用权证》或者《国有土地出让合同》或相关政府批文文件,有《建设用地规划许可证》

B类:有《集体土地使用权证》《建设用地规划许可证》

C类:农用地

自A类-C类法律风险依次增加

 

有合法产权之后还需要注意几个点:

1.产权如果是共有的,还需要经过共有产权的人都同意才行;

2.另外如果是二手房东租赁,还需要一手房东同意转租证明;

3.场地的用途证明,如果是住宅用地做经营,得有住宅转经营证明;

4.需要了解仓库是否有被房东抵押出去,抵押需要得到抵押权人同意。

5.城建规划也需要了解,了解下几年内会不会有什么规划,规划就会涉及到拆迁问题。

二、仓库消防

正常情况下,有消防备案说明消防是没有问题的,但是做仓储每个行业对消防的等级还是有不同的要求,目前我们的仓库主要以丙二类为主。

甲乙丙丁戊火灾危险性分类,分产类别和耐火级别对应的最大允许面积:

 

 

参考:《建筑防火设计规范》

查看网址:http://www.soujianzhu.cn/Norm/fhzy224.htm

 

三、税票问题

产权和消防都没有问题的话,我们第三个关心的问题就是房东是否能开发票了,正规公司必须见票支出成本,这个说实话是个头疼的问题,小编几个业务都是场地定了,客户同意了,卡在房东不能开发票,我们就没有办法给房东支付租金。

场地租赁发票是由地税开具的,主要是5%和11%的租赁增值税专用发票。租赁仓库的时候建议都要让房东自己去当地的税局跑一趟,咨询好能否开票。

另外一个就是税务政策。有些地方政府为了引进资源会给予一些优惠政策,同时,也可以了解下这个区域的规划,未来是否这个也可以让房东帮忙了解。

 

四、仓库硬性条件

以上三点其实都是公司风险的把控,仓库的硬件才是关键要了解,看能不能解决客户的需求。仓库硬件主要了解以下几个方面:

1.仓库的建筑结构(钢构/水泥等)、仓库层数(平库/楼层库)、仓库的地面材质(水泥/金刚砂等)、仓库是否有月台(内置/外置);

2.仓库的面积(让房东提供CAD图纸,红线图)及可扩展性、仓库的高度、仓库的称重数据;

3.仓库是否有独立的办公室和卫生间、水电、网络、插头等数据;

4.仓库的大门有几个,支持几台车装卸;外面能停多大车,能停几辆;

5.仓库是否允许进行改造装修,挂招牌;仓库园区是否有保安,是否有监控设备

另外,仓库周边情况也需要了解,比如:

1.周边的交通情况,是否有禁行或者限行

2.距离高速路口的距离、距离一些主流的物流网点的距离

 

五、员工生活

带几个客户看仓,都会关注员工的食住行购问题,很多客户仓库搬了,有些员工就离职了,所以找仓库也需要关注人事的问题。

1.仓库周边有没有房子出租、价格大概多少

2.仓库周边吃饭的地方多不多,主要是哪类餐馆,消费水平怎么样

3.仓库周边是否有便利的交通基础设施

4.仓库周边有没有超市,便利店等可以购买日常用品

 

六、商务条件

如果仓库各个条件都满足了,接下来就是商务环节,就是谈谈价格了。主要就是租金、租金支付周期以及税点。

其实还应该有一些细节的问题也需要确认好,比如:

1.物业费、水电费谁来交,计费方式;

2.仓库的基本维修保养服务有没有提供;

3.是否有免租政策,比如装修期、春节等;

 

以上,近期找仓库还有之前跟客户沟通中的一些经验总结,不一定全面,欢迎大家补充说明。

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